Hypotéky 2018: Nároky na příjmy žadatelů porostou

Bude páru s jedním dítětem stačit na třímilionovou hypotéku čistý měsíční příjem ze zaměstnání 30 000 Kč, nebo ne? Podobnou situaci (a mnohé jiné) mohou české banky posoudit odlišně. Důvod? Od prosince 2016 platí novela zákona o spotřebitelském úvěru, dle kterého musí poskytovatel „s odbornou péčí“ prověřit u žadatele o úvěr jeho schopnost splácet. Protože, ale zákon přesně neříká, jakým způsobem má poskytovatel úvěru vypočítat dostatečnou výši příjmů žadatele, můžeme se u jednotlivých bank dočkat jiného posouzení. Než se proto vypravíte do banky, vyplatí se znát několik ukazatelů, podle kterých dnes nejčastěji finanční ústavy posuzují klientovu schopnost úvěr splácet.

Při žádosti o hypoteční úvěr se pravděpodobně setkáte s následujícími třemi ukazateli.

DTI (debt to income) – poměr celkového dluhu (včetně sjednaných limitů kontokorentů a kreditních karet) k ročním čistým příjmům žadatele.

(Vypočte se vydělením celkové výše závazků částkou čistého ročního příjmu. Příklad: Člověk s celkovými závazky ve výši 2,5 milionu Kč a ročním uznatelným čistým příjmem 500 tisíc korun dosahuje DTI 5.)

DSTI (debt service to income) – poměr celkových ročních/měsíčních splátek úvěrů včetně dalších souvisejících nákladů k celkovým čistým příjmům žadatele za rok/měsíc.

(Vypočte se vydělením roční/měsíční splátky úvěru částkou čistého ročního/měsíčního příjmu. Příklad: Člověk, který má měsíční splátky úvěrů ve výši 12 000 Kč a jeho čistý měsíční příjem činí 25 000 Kč, dosahuje DSTI 48 %.)

LTV (loan to value) – zjednodušeně znamená v jakém poměru je požadovaná výše úvěru a zástavní hodnota nemovitosti, která slouží jako zajištění úvěru.

(Vypočte se vydělením výše úvěru hodnotou nemovitosti. Příklad: Úvěr ve výši 900 tisíc korun na nákup nemovitosti se zástavní hodnotou milion korun představuje 90% LTV.)

Poslaneckou sněmovnou loni neprošla novela zákona, která by ČNB umožnila nařizovat bankám přísnější podmínky, za kterých mají hypoteční úvěry poskytovat. Zatím tak ČNB vydala několik doporučení, kterými se banky nemusí striktně řídit. ČNB přímo doporučuje hodnoty pro ukazatele DTI 8 a DTSI 40 procent, při jejichž překročení (obzvláště v pásmu LTV 80-90 %) by měli poskytovatelé úvěrů na bydlení postupovat obezřetněji, ideálně neposkytovat úvěry s těmito parametry vůbec.

 

V případě výše uvedené rodiny by to znamenalo, že úvěr vyšší než osminásobek bankou uznatelného ročního čistého příjmu, tj. 2 880 000 Kč, by jim jakákoliv banka neměla poskytnout. Dále výše měsíční splátky úvěru plus případných dalších závazků by neměla překročit částku 12 000 Kč.

Změny v roce 2018

 

Některé banky tyto ukazatele hodnocení bonity již využívaly v minulosti a letos se jich několik dalších přidalo. Teprve postupné zavádění těchto ukazatelů do praxe potvrzuje, že se banky při posuzování příjmů a závazků žadatele o úvěr doporučením ČNB zatím zcela nepodřídily. Z velké hypoteční trojky (Česká spořitelna, ČSOB/Hypoteční banka, Komerční banka) jmenované ukazatele aktuálně naplno neuplatňuje ani jedna. Česká spořitelna používá ukazatel DSTI ve výši 50 procent několik let. Hypoteční banka od konce loňského roku zavedla na hypotéky s LTV do 90 procent DSTI 70 procent a Komerční banka jejich používání dosud oficiálně neoznámila. Z menších bank zavedla tyto ukazatele do praxe jako poslední Wüstenrot hypoteční banka. Od začátku dubna uplatňuje na zajištěné úvěry DTI 13 a DSTI 70 procent. ČNB ve svém ochranářském úsilí nepolevuje ani v letošním roce. Lze tedy očekávat, že pravidla pro posouzení příjmů na hypotéku zpřísní banky do konce roku několikrát.

Rozdílná praxe

 

Pokud tušíte, že na tom se stávajícími příjmy a závazky nejste příliš dobře na to, aby se o vaši hypotéku banky přetahovaly nabízením co nejlepšího úroku, tak si ji zařiďte nejlépe za pomoci kvalitního úvěrového poradce. Ten vám s vyhodnocením nabídek nejen z pohledu požadovaného příjmu významně pomůže. Společně snáze zjistíte, která banka vám s vašimi současnými příjmy a závazky půjčí nejvyšší částku. Situace na trhu dnes není jednoduchá, kromě různého nastavení ukazatelů DTI a DSTI banky také různě počítají i životní minimum domácnosti žadatele, a navíc i příjem ze zaměstnání neprůměrují všechny za stejné období. Ještě výrazněji se pak liší přístup bank ohledně toho, jak hodnotí příjmy podnikatelů.

 

Jiří Kryl, hypoteční analytik společnosti Broker Trust

 

Broker Trust v jedné větě: Největší servisní organizace pro nezávislé finanční poradce na českém trhu. 

Broker Trust ve třech číslech: V České republice působíme od roku 2001. Spolupracujeme s více než 2000 aktivními poradci. V roce 2017 překonal hrubý provizní obrat společnosti 1,2 miliardy korun.

Tři principy Broker Trustu: Svoboda podnikání pro partnery. Špičkové zázemí. Jasná pravidla a vysoký etický standard při poskytování finančního poradenství.

Něco navíc: Jako tzv. brokerpool umožňuje Broker Trust budovat partnerům jejich vlastní firmu, tým spolupracovníků či kmen klientů a zároveň využívat moderní nástroje a servis, díky kterým mohou poradci pomáhat s osobními financemi na nejvyšší úrovni.

 

EXPRESS ZPRÁVY
16. 04. 2018

Finanční trhy se zatím nezdají být výrazně znepokojeni nenadálým geopolitickým napětím, naopak na mnohých trzích se obchoduje jako by se nechumelilo. Brent v pátek vystoupal na téměř 73 dolarů, ale poté mírně oslabil na 71,77, když vyšlo najevo, že USA již nezvažuje další vojenskou akci v Sýrii. Rubl oslabil a jeho kurz vůči euru dosáhl skoro na EUR/RUB 78, ale během dneška posílil pod 77 rublů. Americké ministerstvo financí ještě dnes představí novou škálu protiruských sankcí, což by mohlo s rublem znovu výrazněji zahýbat. Záleží na intenzitě nových opatření.

Autor: Jakub Červenka, analytik Raiffeisenbank

09. 04. 2018

Bilance tuzemského zahraničního obchodu v únoru dosáhla kladného salda 18,0 mld. Kč. Oproti únoru minulého roku je tak saldo zahraničního obchodu nižší o 2,9 mld. Kč. Za vyšším přebytkem ve srovnání s předchozím měsícem stál především růst vývozu elektroniky a v jeho důsledku vyšší přebytek obchodu s elektrickými zařízeními. Pomohla také levnější ropa a díky tomu i nižší deficit obchodu s černým zlatem. Naopak v souladu s poklesem růstu tempa růstu poptávky po autech a nižším tempem růstu výroby v tuzemském automobilovém průmyslu klesl i přebytek zahraničního obchodu s motorovými vozidly. Za letošní rok by přebytek obchodní bilance podle našeho odhadu měl dosáhnout přibližně 100 mld. Kč.

Autor: František Táborský, analytik Raiffeisenbank

03. 04. 2018

Bankovní rada ČNB na svém dnešním jednání ponechala úrokové sazby na stávající úrovni. Dvoutýdenní repo sazba (2T repo sazba) tak zůstává na 0,75 %, diskontní sazba na 0,05 % a lombardní sazba na 1,50 %.
ZDROJ: ČNB

25. 03. 2018

Obchodní válka mezi Čínou a USA dále eskaluje. Poté, co americká administrativa zavedla dovozní cla na čínské zboží v hodnotě 50 mld. dolarů s příslibem dalších opatření, Čína zareagovala obdobným opatřením vztahujícím se na 3 mld. dolarů amerického importu. Bílý dům teprve dává dohromady seznam produktů, na které se opatření budou vztahovat.  Mělo by se přitom jednat až o 1 300 produktových kategorií. Cílem zavedení těchto opatření by mělo být donutit Čínu změnit své praktiky v zahraničním obchodě a zároveň pomoci americkému průmyslu.


Autor: František Táborský, analytik Raiffeisenbank