ČNB zavádí nové limity na hypotéky

Vývoj českého finančního sektoru byl v uplynulém roce příznivý. Banky zůstávají vysoce odolné i vůči potenciálním negativním šokům včetně hluboké recese. Ukázaly to výsledky zátěžových testů a hodnocení ČNB ve Zprávě o finanční stabilitě 2017/2018. Analýzy však současně naznačují nárůst rizik spojených s aktuálně „dobrými časy“, kdy banky i klienti vnímají rizika jako zanedbatelná.

ČNB, která je ze zákona vedle cenové stability zodpovědná také za udržení stability finanční, na toto vyhodnocení rizik reaguje preventivně a včas novými opatřeními v rámci své makroobezřetnostní politiky: zpřísňuje podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a již počtvrté od konce roku 2015 zvyšuje proticyklickou kapitálovou rezervu bank.

„Podíl úvěrů se selháním bývá v dobách nejsilnějšího vzestupu ekonomiky velmi nízký. To je často mylně interpretováno jako důkaz, že jsou nízká i rizika s úvěry spojená. Ta však v takové situaci zpravidla nepozorovaně – a o to nebezpečněji – narůstají,“ vysvětluje guvernér Jiří Rusnok paradox finanční stability v dobrých časech. „My se ale musíme dívat dopředu. Proto nás zajímá hlavně to, jak to bude se splácením vypadat, až dobré časy skončí. I když k tomu nemusí dojít brzy, jednou se to stane. Jakmile pak začnou růst úrokové sazby nebo nezaměstnanost, mohla by se nemalá část domácností dostat do potíží se splácením úvěrů, což by se následně negativně podepsalo na zdraví bank.“

Příznivý ekonomický vývoj společně s nízkými úrokovými sazbami z úvěrů povzbuzuje vznik optimistických očekávání a zvyšuje ochotu domácností financovat výdaje prostřednictvím dluhu. Podmínky pro poskytování úvěrů zůstávají navzdory mírnému růstu úrokových sazeb vysoce uvolněné a objemy nových úvěrů domácnostem stále vysoké.

Ceny nemovitostí rostly po většinu roku 2017 nejrychleji v celé Evropské unii, v průměru o 16 %. Dle odhadů ČNB se zvyšuje také nadhodnocení cen bytů – ke konci roku 2017 činilo zhruba 14 %. Přetrvávají tak podmínky pro roztáčení spirály mezi cenami nemovitostí a úvěry na jejich pořízení, kterou ČNB od roku 2016 označuje jako největší riziko pro domácí finanční stabilitu. V uplynulém roce banky navíc poskytly významné procento hypotečních úvěrů, které ČNB považuje z hlediska ukazatelů schopnosti jej splácet z běžných příjmů za vysoce rizikové.

„S tím, jak růst cen bydlení předstihuje zvyšování příjmů domácností, se dlužníci stávají zranitelnějšími. Zároveň roste pravděpodobnost, že o úvěr budou čím dál více usilovat rizikovější žadatelé,“ říká guvernér Rusnok.

S cílem omezit tato rizika, avšak nesnížit dostupnost úvěrů, ČNB od 1. října 2018 stanovuje horní hranice pro ukazatel DTI (debt-to-income), tj. poměr výše dluhu k ročnímu čistému přijmu žadatele, ve výši 9. Horní limit ukazatele DSTI (debt service-to-income), tj. podíl splátky dluhu na čistém měsíčním výdělku, je 45 %.

ČNB zároveň respektuje skutečnost, že malá část žádostí o úvěr má specifický charakter a striktní trvání na uplatnění limitů by v těchto případech mohlo vést k nadměrné regulatorní tvrdosti. U 5 % úvěrů tak budou moci banky hodnoty DTI a DSTI překročit. V kombinaci s touto 5% výjimkou by limity DTI a DSTI zpětně splnila většina úvěrů, které byly dosud poskytnuty.

Současnou 90% hranici pro výši úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti (ukazatel LTV) ponechává ČNB beze změny. I nadále platí, že ze všech hypoték, které banky poskytnou, mohou úvěry s LTV mezi 80 a 90 % tvořit nejvýše 15 %.

Jak se do praxe nová podoba doporučení promítne, lze uvést na následujícím příkladu: zájemce o hypotéku na byt v Brně o rozloze 75 metrů čtverečných za 3,4 milionu Kč by za předpokladu 80% LTV dosáhl na úvěr 2,7 milionu Kč. Pokud by splatnost úvěru byla 30 let, úroková sazba 3 % a čistý měsíční příjem žadatele 31 tisíc Kč, ukazatel DTI by dosáhl hodnoty 7,2 (výše úvěru 2,7 mil. Kč / roční příjem 12 x 31 tis. Kč) a ukazatel DSTI úrovně 37 % (roční splátky 12 x 11,4 tis. Kč / roční příjem 12 x 31 tis. Kč). Takový zájemce by limitům DTI (7,2 vs. 9) i DSTI (37 % vs. 45 %) vyhověl.

Rozhodnutí o zavedení limitů DTI a DSTI není v rozporu s pokračujícím úsilím ČNB o získání zákonné pravomoci nastavovat horní limity ukazatelů LTV, DTI a DSTI. Důvodem je jejich silnější vymahatelnost v porovnání s doporučením a možnost je uplatňovat vůči všem účastníkům trhu, včetně nebankovních a zahraničních poskytovatelů hypoték.

ČNB současně rozhodla o zvýšení proticyklické kapitálové rezervy CCyB na 1,50 % s účinností od 1. července 2019. Toto opatření je motivováno rostoucí zranitelností bank vůči zhoršení ekonomické situace a potřebou, aby vytvářely rezervy pro „horší časy“. V případě, že by pokračovala rychlá úvěrová dynamika, zvyšovala se rizika spojená s financováním nákupu realit a narůstala zranitelnost bank, je ČNB připravena sazbu dále zvyšovat. Pokud by však naopak docházelo k poklesu těchto rizik, ČNB sazbu bez prodlení sníží nebo úplně rozpustí.

EXPRESS ZPRÁVY
18. 07. 2018
Dolar od včerejška posílil z EUR/USD 1,174 na EUR/USD 1,161, po velice optimistickém vystoupení šéfa Fedu, J. Powella v americkém Senátu. Ten dnes ve svém vystoupení pokračuje. Očekává se, že vyjasní svůj včera nejvíce okomentovaný výrok, podle kterého Fed úrokové sazby bude navyšovat, „prozatím“. Podle některých tím nešťastně popřel oficiální komunikaci centrální banky a naznačil tak dřívější ukončení růstu úrokových sazeb. Dnes by se senátoři měli šéfa Fedu zeptat na jeho názor na riziko převrácení výnosové křivky. Šéfka kansaské pobočky Fedu a zástupkyně jestřábího křídla měnověpolitické rady, E. George, ale dnes řekla, že se není třeba obávat převrácení výnosové křivky a podobný názor bude zřejmě mít i J. Powell.
Autor: Jakub Červenka, analytik Raiffeisenbank
09. 07. 2018

Brusel zvažuje vyjednání dohody mezi hlavními světovými exportéry automobilu o zrušení všech dovozních cel s cílem vyhnout se obchodnímu konfliktu s USA. Dohoda by měla vzniknout ještě před setkáním předsedy evropské komise J. Junkera a amerického prezidenta D. Trumpu, které by mělo proběhnout ještě tento měsíc. Dohoda by se týkala USA, Jižní Koreji a Japonska. To by mohlo přispět k uklidnění situace na trzích a snížení rizikové averze. Ještě před tím ale proběhne jednání lídrů členských zemí NATO, kde se očekává tvrdý spor D. Trumpa s ostatními představiteli kvůli neplnění závazku platit 2 % HDP na obranu, což je i případ České republiky.

Autor: František Táborský, analytik Raiffeisenbank

17. 06. 2018

Tento týden byl z pohledu měnové politiky prozatím nejdůležitějším v tomto roce. Americký Fed zvýšil opět své úrokové sazby a vyslal jasný jestřábí signál, že bude pokračovat i v následujících letech. ECB oznámila postupný konec kvantitativního uvolňování a definitivně tak ukončila éru ultra uvolněné měnové politiky. Naopak japonská centrální banka pokračuje v pumpování peněz do ekonomiky a dokonce snížila svojí inflační prognózu. S překvapením přišla i čínská centrální banka, která nezvýšila své úrokové sazby a nenásledovala tak rozhodnutí Fedu. Čínská ekonomika podle posledních čísel ztrácí svůj výkon. Zpomalila průmyslová výroba, maloobchodní tržby i investice. K tomu se přidávají obavy z obchodních válek s USA, které mohou čínskou ekonomiku hodně bolet.

Autor: František Táborský, analytik Raiffeisenbank

07. 06. 2018

Euro vůči dolaru za včerejší den posílilo na EUR/USD 1,177. Stojí za tím výroky hlavního ekonoma ECB P. Praeta, podle kterého utažený trh práce a stále slušné výsledky PMI zřetelně tlačí inflaci na svůj cíl. Nejdůležitější informací, která v jeho dnešním projevu zazněla, je to, že výkonná rada ECB příští týden zhodnotí výsledky programu kvantitativního uvolňování a naznačí, kdy přijde jeho ukončení. Podle jiného člena výkonné rady K. Knota by konec kvantitativního uvolňování měl přijít co nejdříve.

Autor: Jakub Červenka, analytik Raiffeisenbank